В конце января 2012 года Счетная палата объявила о возможном переносе СИЗО и тюрем Москвы за пределы МКАД. В результате, в черте города может освободиться порядка 148000 кв.м недвижимости, пригодной для коммерческого использования. Эксперты компании риэлторской компании Penny Lane Realtyпровели анализ наиболее эффективного использования помещений мест лишения свободы, и составили рейтинг самых ликвидных тюремных объектов. Главным критерием при оценке зданий исправительных учреждений стала их потенциальная доходность после редевелопмента.
1-е место. Бутырская тюрьма
Адрес – ул. Новослободская, 45.
Общая площадь – 42000 кв.м.
«Бутырка» находится в 15 минутах ходьбы от станции метро «Менделеевская», в районе деловой активности. Примечательно, что девелоперы уже перестраивали подобное учреждение в этом районе: в здании бывшей пересыльной женской тюрьмы по адресу Лесная ул., д.43 уже более 10 лет размещается бизнес-центр. Застройщиков не отпугнуло даже то, что все окна этого объекта выходили во внутренний двор, а коридоры были длинными и темными. И действительно, ничего страшного не произошло. Осветили коридоры, прорубили окна на фасаде, и сегодня в бизнес-центре класса В-В+ работают турагентства, страховые и консалтинговые компании, исследовательские формы и редакции.
Мы можем быть живыми свидетелями, ведь именно здесь около года арендовала офис редакция R&T. Впечатления от бизнес-центра нельзя назвать мрачными: чисто, светло, к тому же здесь – в силу концепции нынешних владельцев – можно снять по разумным ценам не этаж, а небольшую комнату. Тюремная часть истории дома ощущается, пожалуй, лишь в двух дворах-колодцах, да длинным коридорам сложной конфигурации.
«Среди всех СИЗО Москвы Бутырская тюрьма - самый примечательный объект, главное преимущество которого - месторасположение, - комментирует Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty. - Большая площадь здания также расширяет спектр его применения. Учитывая многовековую историю следственного изолятора, «Бутырка» может привлекать большие туристические потоки, поэтому СИЗО можно приспособить под гостиницу, выставочные и культурные центры, творческие мастерские. Стоимость «Бутырки» на данный момент мы оцениваем из расчета $1800-2300 за кв.м. Если предположить, что на месте этой тюрьмы разместятся офисы, то это будут объекты класса В с арендной ставкой от $500-600 за кв.м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы».
2-е место. Матросская тишина
Адрес – ул. Матросская тишина, 18.
Общая площадь – 12500 кв.м.
Тюрьма «Матросская тишина» расположена в Сокольниках - одном из самых экологически чистых и зеленых районов Москвы. Противоположная сторона улицы, на которой стоит объект, плотно застроена жилыми домами. В нескольких километрах от СИЗО расположен выставочный комплекс «Сокольники», гостиница Holliday Inn и небольшие бизнес-центры.
«Конечно, «Матросская тишина» уступает по своей инвестиционной привлекательности «Бутырке», в том числе, из-за меньшей площади территории, однако также имеет хорошие перспективы для редевелопмента, - говорит Максим Жуликов. - Сокольники – развитый с точки зрения девелопмента район, поэтому и гостиница, и апартаменты, и офисы органично дополнят местную инфраструктуру. Стоимость 1 кв.м при продаже тюрьмы инвестору будет достигать $1500-2000. Арендные ставки в бизнес-центре на месте «Матросской тишины» могут составить $400-500 за кв.м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы».
3-е место. Лефортово
Адрес – Лефортовский вал, д.5.
Общая площадь – 13500 кв.м.
Лефортовская тюрьма – еще один из самых известных следственных изоляторов Москвы. Объект расположен в пределах нескольких минут езды от станции метро «Авиамоторная», неподалеку от Третьего Транспортного Кольца, в районе плотной жилой застройки и с развитой инфраструктурой. В радиусе 1 км находятся бизнес-центры В класса - «Синица Плаза», «Авиа Плаза», «Ростэк», «Интеграл».
«Здание, прежде всего, подходит под офисный центр, но при редевелопменте из бывшей тюрьмы можно построить также гостиницу, апарт-отель, апартаменты или центр искусств, - рассуждает Максим Жуликов. - Стоимость 1 кв.м тюрьмы в существующем виде оценивается нами в $1100. Уровень арендных ставок после реконструкции будет находиться в диапазоне от $350 до 450 за кв.м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы».
4-е место. Войковская тюрьма
Адрес – ул. Выборгская, 20.
Общая площадь – 23300 кв.м.
Войковская тюрьма расположена в промзоне, включающей 29 больших и малых промышленных предприятий, а также 8 научно-исследовательских институтов. На данной территории в том числе находятся бизнес-центры В класса - «На Ленинградском», «Головинские пруды», «На Войковской».
«Кроме того, по соседству с тюрьмой бывшее здание НИИ перестроили в бизнес-центр общей площадью более 40000 кв.м, - рассказывает Максим Жуликов. - В 2011 году его, как арендный бизнес, приобрели инвесторы, что свидетельствует о востребованности объекта. Войковская тюрьма вполне подходит для редевелопмента под офисы. Инвестору будет интересно приобретение этого СИЗО по $700-900 за кв.м. Арендные ставки на помещения в нем могут достигать $300-400 за кв.м в год».
5-е место. Красная Пресня
Адрес – Силикатный 1-й пр-д., 11.
Общая площадь – 20700 кв.м.
Тюрьма «Красная Пресня» находится в промышленной зоне Хорошевского района, поэтому практически никакой коммерческой ценности собой не представляет. Между Звенигородским шоссе и набережной Москвы-реки расположено несколько бизнес-центров, например, «Магистраль Плаза», The Yard, бизнес-центр на Звенигородской.
«Реализация офисного центра, как и любого другого объекта коммерческой недвижимости, на месте «Красной Пресни» станет для девелоперов инвестиционно-привлекательным проектом только в случае комплексного освоения территории промзоны, - объясняетМаксим Жуликов. - При этом условии максимальная стоимость 1 кв.м тюрьмы может составить $800-1000, арендная ставка после реконструкции – $300-400 за кв.м, включая НДС и эксплуатационные расходы».
6-е место. Медведь
Адрес - ул. Вилюйская, 4.
Общая площадь – 14600 кв.м.
Тюрьма «Медведь» находится в районе станции метро «Медведково» на границе со МКАДом, в промышленной зоне, которая используется под складские комплексы, производственные предприятия, гаражи. По плану Советских властей, данный следственный изолятор должен был стать крупнейшим исправительным учреждением в Москве, но строительство ограничилось тремя корпусами.
«Учитывая месторасположение тюрьмы, вряд ли из нее получится успешный объект коммерческой недвижимости, - сомневается Максим Жуликов. – Вне зависимости от того, каким образом будут использоваться корпусы СИЗО, цена 1 кв.м не будет превышать $600-800, а арендная ставка перестроенного под офис здания - $250-300 за кв.м в год».
7-е место. Печатники
Адрес - ул. Шоссейная, 92.
Общая площадь – 21300 кв.м.
Женская тюрьма «Печатники» равноудалена от станций метро «Братиславская» и «Марьино». «Печатники», по большому счету, неликвидный объект, - отмечает Максим Жуликов. - Расположенный на границе с промзоной, в типичном спальном районе Москвы, он не представляет собой никакого интереса для инвесторов. Если даже предположить, что случится чудо и здание перестроят под бизнес-центр, вряд ли его купят больше, чем по $600-800 за кв.м, а арендные ставки на офисные площади не превысят $250 за кв.м в год».
«На первый взгляд, территории тюрем и СИЗО отпугивают потенциальных инвесторов своей аурой и дурной славой, – заключает Максим Жуликов. – Однако, Россия - страна, пережившая ГУЛАГ, воровскую романтику 90-х годов, где практически в каждой семье были репрессированы родственники, большинство людей в повседневной жизни использует «блатной» жаргон, а самая заказываемая песня в ресторанах – «Владимирский централ». Немудрено, что многие исправительные учреждения превратились уже в узнаваемые бренды – «Бутырка», «Лефортово», «Матросская тишина». При рассмотрении их возможного применения становится ясно, что никакая репутация не способна отбить у бизнесменов желания построить на месте тюрем объект недвижимости, если площади СИЗО действительно обладают коммерческим потенциалом. У первых трех объектов рейтинга, помимо хорошего месторасположения, есть также «имя», поэтому их инвестиционная привлекательность значительно выше остальных.
Кстати, помимо вышеупомянутой женской колонии на Лесной улице, девелоперы также успешно реконструировали территорию Таганской тюрьмы. Административное здание этого СИЗО сейчас используется под офисы, на месте снесенных корпусов построены детский сад и четыре жилых дома. С учетом запрета на строительство в пределах ТТК, тенденция редевелопмента и реконструкции объектов в ближайшие годы только усилится, поэтому инвесторы станут проявлять интерес к самым нестандартным объектам, в том числе и к тюрьмам».
Редакция благодарит компанию Penny Lane Realty за предоставленные материалы.
